<p class=»ue-c-article__paragraph»>Solo uno de cada cinco hogares creados entre 2021 y 2024 tuvo acceso a una casa nueva, <a href=»https://www.elmundo.es/economia/2025/09/05/68baea32e85ece4b5d8b458a.html»>un déficit de más de 750.000 viviendas</a>, según CaixaBank Research. Las cuatro familias restantes dependieron, en gran parte, de las viviendas secundarias reconvertidas en principales. La rápida creación de hogares frente a la poca construcción, los bajos sueldos y la atención del público internacional, en conjunto, hacen más fuerte el problema que tiene al sector inmobiliario: <strong>la escasez</strong>. El punto donde todos debemos centrarnos, según <strong>Jorge Galindo</strong> (1985, Valencia), autor de <i>Tres Millones de Viviendas (Debate, 2025)</i>.</p>
El sociólogo habla de la escasez como el centro de la crisis inmobiliaria, una nueva burbuja de FOMO y la regulación que se convierte en un obstáculo más
Solo uno de cada cinco hogares creados entre 2021 y 2024 tuvo acceso a una casa nueva, un déficit de más de 750.000 viviendas, según CaixaBank Research. Las cuatro familias restantes dependieron, en gran parte, de las viviendas secundarias reconvertidas en principales. La rápida creación de hogares frente a la poca construcción, los bajos sueldos y la atención del público internacional, en conjunto, hacen más fuerte el problema que tiene al sector inmobiliario: la escasez. El punto donde todos debemos centrarnos, según Jorge Galindo (1985, Valencia), autor de Tres Millones de Viviendas (Debate, 2025).
Tal como inicia el libro, desde la pandemia no hay conversación casual que no termine en vivienda, pero ya no se limita a Madrid o Barcelona, ni a los barrios más tensionados. El precio de las casas, las dificultades para emanciparse y la presión del alquiler se han convertido en asuntos comunes en pueblos medianos y ciudades pequeñas. «Ahora la mayor parte del mercado es de segunda mano«, explica Galindo, «pero es un mercado de suma cero» en el que compra quien puede… y no todos pueden.
Así, para el autor surge una nueva burbuja, la del FOMO (miedo a perderse algo o, por sus siglas en inglés, fear of missing out) para describir cómo quienes tienen recursos adelantan su decisión de compra: «Si tú estás pensando en quizás comprar una vivienda y tienes el dinero, herencia o tus padres te lo pueden facilitar, vas a adelantar la compra porque tienes miedo de ser el último y que te toque pagar más«. A diferencia de lo que ocurrió en la burbuja de 2008, cuando el crédito barato alimentaba la expansión, ahora la tensión no viene de la financiación sino de la «percepción de escasez». De hecho, en junio se firmaron 41.834 hipotecas sobre viviendas, lo que supone un 31,7% más respecto al mismo mes el año pasado.
Esta sensación de quedarse fuera empuja a cada vez más personas a sumarse a la larga cola de la demanda. «En esa fila, la última persona es quien menos puede aportar dinero, y esa última normalmente es más joven«, señala Galindo, por lo que las consecuencias son también sociales. «Estamos creando una sociedad en la que hay proyectos de vida que no se realizan«, añade el autor. El acceso se ordena por ingresos -en un contexto en el que el salario no crece al mismo ritmo que los precios-, patrimonio y herencias, dejando a quienes menos tienen al final de la fila. Según Eurostat, dos de cada tres españoles de entre 18 y 34 años aún viven con sus padres. «Ya hay más gente que está tirando de recursos familiares para ejecutar una compraventa», apunta Galindo, una señal de que lo que comenzó como una brecha generacional, entre quienes podían tener su propia casa antes y quienes no, se está transformado en una brecha de clase.
Así, el acceso desigual y la presión sobre los precios obligan a mirar también la regulación que condiciona el mercado. «Si la vivienda es una prioridad que se plasme en la regulación existente», afirma Galindo. Por esto, señala que buena parte de los obstáculos no son nuevos, sino acumulaciones de normativas de décadas que involucran distintos niveles administrativos y que no siempre cooperan entre sí. Esa «prima regulatoria» ha estado orientada por la «inmediatez política», al priorizar medidas con efecto inmediato sobre otras que podrían facilitar la construcción a largo plazo. Y es una realidad que ha visto con sus propios ojos en Valencia, su ciudad natal. «Ahora tengo 40 años y con 16 ya me colaba en los cuarteles abandonados. Ya llevan todo ese tiempo en desuso», recuerda.
Esa realidad de obstáculos prolongados se repite en distintos niveles administrativos. Cambiar un suelo o modificar un plan urbanístico no es inmediato, requiere coordinar administraciones locales, autonómicas y estatales, y cada una puede tener prioridades o plazos distintos. «En algunos casos, se estima que modificar parcialmente un plan general de ordenación urbana puede llevar siete u ocho años», explica, recordando que buena parte de los planes vigentes datan de antes de 2008. Incluso cuando existen leyes que establecen plazos para informes o decisiones de planes parciales, su cumplimiento no está garantizado. «Se puede poner en la norma que el plazo existe, pero hay que hacer que se cumpla. Muchas veces no se cumplen y hay que preguntarse por qué», señala el sociólogo.
Y estas decisiones regulatorias pueden condicionar también la iniciativa privada y, con ello, la capacidad de movilizar nuevas viviendas. Galindo recuerda a Barcelona, donde la exigencia de reservar un 30% de las nuevas promociones para vivienda pública -una buena motivación, considera- «hace que los nuevos desarrollos se desplomen porque le estás poniendo un coste extra al nuevo desarrollo».
Más allá de la ciudad, la cuestión de la vivienda pública sigue siendo central en la estrategia para equilibrar el mercado, a lo que el autor afirma que «se debe destinar dinero a ello, y no lo estamos haciendo». Además, este tipo de viviendas no tiene por qué ser siempre un modelo que revierta en el propietario (como el VPO), sino que puede ser mantenida por el Estado: «Porque el poder de influir en el mercado no te lo da el BOE, te lo va a dar tener vivienda de alquiler social. Tú pones un precio más bajo, más accesible y entonces rebalanceas el mercado».
Por esto, para equilibrar el mercado y fomentar la construcción, es necesario pensar en incentivos que hagan rentable la vivienda pública. Una de las herramientas que propone Galindo son los bonos de densidad: «Si tú metes un porcentaje de vivienda pública o de vivienda social en tu nueva promoción, yo te permito construir más alto». Este mecanismo, que ya se aplica en algunas zonas de Estados Unidos, permite que los desarrollos privados absorban el coste de ofrecer vivienda accesible sin frenar la construcción.
Por este diagnóstico, Galindo habla de tres millones de viviendas. Un número que no es lanzado al azar pero que podría cambiar, porque representa un horizonte -nítido, como califica en el libro- «y me parece que estamos faltos de este tipo de metas», que permitan movilizar suficiente vivienda y empezar a corregir la distancia que se vienve arrastrando y separa la creación de hogares de la disponibilidad real de casas. Para Galindo, «lo que no puede ser es que la primera condición necesaria para que alguien llegue a una ciudad a contribuir economicamente o salga a la casa de sus padres no esté disponible».
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