<p>En el mercado de la vivienda es habitual escuchar frases como «los jóvenes tienen que destinar más del 100% de su sueldo para pagar el alquiler» y afirmaciones similares. El razonamiento detrás de estos datos suele ser parecido, comparando datos de alquiler medio de portales inmobiliarios con el sueldo medio de ciertas ciudades y grupos de trabajadores. Sin embargo, cuando bajamos a los datos reales, esto es, encuestas representativas donde los hogares reportan simultáneamente sus ingresos y su gasto en alquiler, la realidad cambia sustancialmente y, de hecho, llega al punto de ser contraintuitiva.</p>
En el mercado de la vivienda es habitual escuchar frases como «los jóvenes tienen que destinar más del 100% de su sueldo para pagar el alquiler» y afirmaciones similares. El raz
En el mercado de la vivienda es habitual escuchar frases como «los jóvenes tienen que destinar más del 100% de su sueldo para pagar el alquiler» y afirmaciones similares. El razonamiento detrás de estos datos suele ser parecido, comparando datos de alquiler medio de portales inmobiliarios con el sueldo medio de ciertas ciudades y grupos de trabajadores. Sin embargo, cuando bajamos a los datos reales, esto es, encuestas representativas donde los hogares reportan simultáneamente sus ingresos y su gasto en alquiler, la realidad cambia sustancialmente y, de hecho, llega al punto de ser contraintuitiva.
Tomando los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) que elabora anualmente el INE, se encuentra que la tasa media de esfuerzo de las personas que viven en hogares en régimen de alquiler en 2024 rondaba el 27% de la renta disponible de los hogares en alquiler, si bien había diferencias considerables en función del lugar en el que vive el hogar. Por ejemplo, en hogares que viven en zonas densamente pobladas, la tasa de esfuerzo sube hasta el 28,3%, mientras que en zonas medias y poco pobladas llega al 25,8% y 21,3% respectivamente. En la Comunidad de Madrid, el porcentaje supera ligeramente el umbral del 30%, al igual que las zonas densamente pobladas en varias comunidades autónomas como Cantabria, Navarra, Andalucía y País Vasco.
Es importante tener en la cabeza esta referencia, puesto que el umbral del 30% es habitualmente considerado el umbral máximo y se tiene muy en cuenta de cara a la formalización de contratos de alquiler, con la finalidad de reducir el riesgo de impagos. La cuestión es, si los precios del alquiler continúan su tendencia alcista en los últimos años, presionados por el crecimiento de la población en grandes ciudades ¿Cómo es posible que las tasas de esfuerzo estén cayendo durante la post pandemia, incluso en zonas densamente pobladas?
La respuesta a esa pregunta pasa por entender la otra parte del mercado, esto es, cómo reaccionan los individuos al crecimiento de los precios del alquiler. La primera variable que merece la pena analizar es la que podríamos llamar cantidad, es decir, el tamaño de las viviendas en alquiler. Es razonable pensar que, en un contexto en el que los hogares no pueden incrementar su tasa de esfuerzo, opten por buscar viviendas más pequeñas (y relativamente más baratas) para poder ajustarse a la escalada de precios.
Por desgracia, los microdatos de la ECV no cuentan de forma con información concreta de los metros cuadrados de las viviendas en alquiler, pero sí con el número de habitaciones de la vivienda con más de 4 metros cuadrados, excluyendo los cuartos de baño y pasillos. Si dividimos esta variable entre el número de miembros del hogar, tenemos una porxy de tamaño por persona que nos puede indicar si los hogares se están ajustando a través de un menor tamaño.
En primer lugar, los datos apuntan a que los hogares en alquiler son, relativamente, más pequeños que el resto de los hogares. Independientemente de si se trata de zonas densamente pobladas o zonas rurales, los hogares en régimen de alquiler cuentan con alrededor de 1,6 habitaciones por persona, por debajo de los hogares en régimen de propiedad sin hipoteca (2,2) y con hipoteca (1,7). Además, en los últimos años el tamaño de los hogares en alquiler ha descendido considerablemente en las zonas donde la demanda es mayor. En zonas poco pobladas el tamaño medio ha crecido un 10% entre 2015 y 2024, mientras que en las zonas medias y densamente pobladas se han producido caídas del 6% y el 8%, que llegan al 11% en el caso de la Comunidad de Madrid.
El tamaño medio de los hogares está, además, muy influenciado por el momento vital de las personas que viven en él. Entre los adultos emancipados en España el tamaño medio se sitúa alrededor de las 2,2 habitaciones por persona entre los jóvenes de hasta 35 años, para bajar en los siguientes tramos de edad (con la llegada de los hijos) y crecer posteriormente hasta llegar al máximo de 3 habitaciones por persona entre los mayores de 80 años, donde el peso de las mujeres viudas es especialmente relevante.
Además, existe otro factor de compensación adicional al ajuste vía tamaño que también está jugando un papel creciente en España, y es la situación geográfica de las viviendas. Esto puede apreciarse a través de los flujos de población entre grandes ciudades como Madrid y su (creciente) periferia. Empleando microdatos de la encuesta de variaciones residenciales, se puede ver como Madrid ciudad ha pasado de perder 5.000 residentes al año al resto de municipios de la comunidad autónoma en 2015 a casi 17.000 en 2023. Esta tendencia de crecientes flujos de salida desde la gran ciudad se observa también con el resto de provincias, especialmente las inmediatamente colindantes, Guadalajara y Toledo, y otras conectadas con alta velocidad como Valencia o Alicante.
El crecimiento de los precios del alquiler está tensionando el mercado de tal modo que difícilmente los inquilinos pueden asumir si no quieren destinar un porcentaje desmesurado de su renta al alquiler, lo que está llevando a una paradoja, como pueden subir los precios, pero no el peso del alquiler sobre la renta de los hogares. Aunque aún falta investigación al respecto, hay buenos motivos para pensar que se está produciendo un creciente ajuste de los hogares tanto en espacio como en distancia, optando por viviendas cada vez más pequeñas y alejadas de los núcleos urbanos principales.
Esto conduce a una situación curiosa en el mercado de la vivienda, donde jóvenes conviven cada vez en viviendas más pequeñas y alejadas de centros urbanos donde estudian y trabajan, mientras que personas en edad de jubilación cuentan con viviendas con un alto grado de infrautilización creciente, también en grandes ciudades. Aunque la solución del mercado de la vivienda requiere inevitablemente de expandir masivamente la oferta a través de nueva construcción, merece la pena reflexionar sobre el papel que podría jugar la vivienda actualmente infrautilizada, y qué incentivos y mecanismos son necesarios para poder movilizar este stock de vivienda infrautilizada.
Actualidad Económica
