<p>La tensión en el mercado inmobiliario español no ha dejado de crecer este 2025 y la construcción no ha podido seguirle el ritmo a la intensa demanda. El año pasado cerró con <strong>139.016 visados de obra nueva</strong>, lo que supone un aumento del 8,8% más respecto al 2024, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Aunque este es el mejor dato de visados desde 2008, la realidad es que la oferta sigue siendo escasa para frenar la escalada de precios. De hecho, <strong>se construyen menos viviendas que en los años 90</strong>, cuando inicio la serie estatal.</p>
La vivienda se encareció un 12,7% en el conjunto del 2025, el valor más alto desde inicios de 2007 cuando comenzó la serie histórica del INE
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La tensión en el mercado inmobiliario español no ha dejado de crecer este 2025 y la construcción no ha podido seguirle el ritmo a la intensa demanda. El año pasado cerró con 139.016 visados de obra nueva, lo que supone un aumento del 8,8% más respecto al 2024, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Aunque este es el mejor dato de visados desde 2008, la realidad es que la oferta sigue siendo escasa para frenar la escalada de precios. De hecho, se construyen menos viviendas que en los años 90, cuando inicio la serie estatal.
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados este viernes, revelan que los precios no habían subido tanto desde los años de la burbuja inmobiliaria. La vivienda se encareció un 12,7% en el conjunto del 2025, el valor más alto desde inicios de 2007 cuando comenzó la serie histórica. Solo en el último trimestre del año, los visados sumaron un total de 38.689 unidades, pero los precios se encarecieron un 12,9%.
«La vivienda está en un contexto de gran desequilibrio», confirma María Matos, portavoz de Fotocasa, lo que empuja los precios a subir más en zonas donde la presión de la demanda es mayor, como las grandes capitales y zonas costeras, que atraen a cada vez más demanda de la migración y de los compradores extranjeros. Este es uno de los efectos «aún más perversos desde el punto de vista urbanístico», había señalado Santiago Calvo, economista y uno de los autores del informe La paradoja inmobiliaria: por qué el aumento del precio de la vivienda no genera más construcción publicado por la Universidad de las Hespérides. Las ciudades pierden la capacidad de reaccionar ante los cambios demográficos, como está sucediendo en España, que superó recientemente los 49,6 millones de habitantes y se posiciona cerca de alcanzar los 50 millones antes de lo esperado.
«La respuesta del sistema urbanístico llegará cuando esa presión demográfica ya haya generado una década de tensión de precios, exclusión residencial o el deterioro de la calidad de vida», apunta Calvo. Un sector que se enfrenta a procesos administrativos que se antojan «interminables», entre 10 y 15 años solo de trámites previos antes de empezar a construir, y problemas como el aumento del coste de materiales y escasez de mano de obra. Además, se deben adaptar a hogares cada vez más pequeños. Los datos también indican la superficie media de las viviendas, que diminuyó en 2025 hasta la media de 104 metros cuadrados frente a los 106,8 metros cuadrados del año anterior. Con el valor tasado publicado por Transportes -que da la cifra más alta de la serie histórica en 2.230 euros-, estas casas se lanzarían al mercado libre a un precio medio de 231,920 euros.
Con alrededor de siete millones de viviendas en el limbo pendientes de ejecución, la vivienda de segunda mano se presenta como el camino más viable para tener una casa. Lo que empuja a la demanda a buscar las opciones disponibles, cada vez más escasas, y a tensionar los precios. La oferta de segunda mano lidera la subida de precios en este 2025, solo en el último trimestre del año creció un 13,1%.
Sin embargo, la oferta actual, aunque es uno de los mayores parques residenciales de Europa, es también uno de los más envejecidos e ineficientes. El Boletín Especial sobre Rehabilitación 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo revela que casi la mitad de viviendas fueron construidas antes de 1980, bajo estándares normativos, energéticos y sociales que ya no responden a la realidad actual.
Frente a esto, los permisos de rehabilitación empiezan a marcar una tendencia al alza. En 2025, se registraron 24.384 visados para reformas y restauraciones, un 1,8% por encima de los permisos de 2024 que rozaron los 24.000. Asimismo, las ampliaciones de viviendas experimentaron una subida del 12,6% a cierre del año pasado hasta las 3.026 unidades. Pero este tipo de proyectos se enfrentan a las mismos retos que las construcciones integrales, como el aumento del coste de los materiales y la escasa mano de obra.
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