España no saldrá este 2026 del atolladero del déficit de vivienda, que el Banco de España cifró en 700.000 para 2025 y que seguirá engrosándose también en 2027. Incluso a pesar de la caída prevista de compra inmobiliaria del 7,3% de este año, que revierte la trayectoria de los últimos ejercicios (la compraventa aumentó un 4,8% en 2025 y un 12,2% en 2024).
España mejora en los factores que podrían estimular el mercado de compraventa, pero choca con la escasez de oferta
España no saldrá este 2026 del atolladero del déficit de vivienda, que el Banco de España cifró en 700.000 para 2025 y que seguirá engrosándose también en 2027. Incluso a pesar de la caída prevista de compra inmobiliaria del 7,3% de este año, que revierte la trayectoria de los últimos ejercicios (la compraventa aumentó un 4,8% en 2025 y un 12,2% en 2024).
Esta una de las conclusiones del último análisis del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research con datos públicos en julio de 2026, con previsiones para el mercado inmobiliario de los próximos dos años, en los que la deuda de casas ya proyecta alcanzar las 800.000.
Por un lado, estima que la concesión de visados de vivienda, el primer paso para alimentar la disponibilidad, crecerá un 10,1% este año, y luego un 12,6% en 2027. Ello, unido al aumento de la inversión en construcción residencial del 5,7 % del PIB en 2026 y al 6,0 % del PIB en 2027 dejarán el inicio de obras en 153.000 unidades para 2026 y 170.000 para 2027, frente a las 139.000 que se lograron en 2025. Es decir, que a cierre de año el parque de vivienda disponible contará con una diferencia interanual positiva de 14.000 proyectos.
Pero, en paralelo, en 2026 y 2027 se prevé que se creen 223.000 y 217.000 hogares, respectivamente. Con lo cual la brecha entre demanda y oferta de casas seguirá ampliándose, como mínimo, ampliando la deuda con 70.000 viviendas en 2026 y 47.000 en 2027.
Con todo, la demanda estimada es una cantidad inferior al promedio alcanzado entre los años 2021 y 2025 (246.000 hogares), que, cabe destacar, es el periodo señalado por el Banco de España para enmarcar la presente crisis deficitaria de inmuebles: entre 2022 y 2024 la carencia acumulada de casas respecto a los nuevos hogares alcanzó las 600.000 viviendas, recuerdan los expertos de Funcas, una cifra que creció a 700.000 para 2025. Y que casi duplica la carencia registrada en los países vecinos de Italia (400.000 viviendas) y Portugal (300.000 casas).
La brecha calculada para 2026 y 2027 se añade a la base que estima, por ejemplo, CaixaBank Research, que actualizó la cifra del Banco de España en marzo de 2026 y elevó el déficit actual amás de 730.000 viviendas, en base a que desde 2021 en España se han creado 1,207 millones de hogares, y solo se han terminado 474.000 viviendas.
Pero, de vuelta a las previsiones para los próximos dos años, BBVA Research subraya que al presente ritmo de construcción sólo se habrá dado respuesta al 47% de los nuevos hogares creados entre 2021 y 2027. Es decir, menos de la mitad.
Y la solución ya no se encuentra en que la población opte por el alquiler residencial, porque los datos públicos lanzan otra señal de alarma: también esta oferta se está reduciendo en este mercado. En 2025, desaparecieron a nivel nacional 33.418 inmuebles disponibles para alquiler de larga duración, una caída del 4,7% respecto al año anterior según el último Barómetro del Alquiler anual del Observatorio del Alquiler.
Así que el 2026 -y previsiblemente 2027- ahondará en el desequilibrio acumulado de la vivienda residencial. Que, como también ha expresado el Banco de España, está consolidando un cuello de botella de difícil solución para el conjunto de la economía del país, que cuenta con suelo suficiente para edificar hasta siete millones de viviendas.
El repunte en el número de familias españolas que necesitarán una vivienda viene explicado por otras variables: empleo e inmigración.
Por un lado, se espera que en 2026 la población aumente en 600.000 personas, en línea con los niveles alcanzados en 2025. Y en términos laborales, «podrían crearse unos 540.000 empleos este año, una cifra similar a la de 2025, mientras que varios indicadores salariales apuntan a que la remuneración por trabajador aumentaría entre un 3,5% y un 4%», explica Miguel Cardoso, Economista jefe para España y Portugal de BBVA Research, en su análisis publicado ayer en el think tank.
«Ambos factores permitirían que la renta bruta disponible de los hogares creciera alrededor de dos puntos porcentuales por encima de la inflación», prosigue. Con lo cual, la demanda de vivienda se vería estimulada, tanto por la necesidad, como por la capacidad adquisitiva. Pero se topa con la otra cara del mercado inmobiliario: una oferta inelástica. Que, ante una mayor demanda, vuelve a presionar, y al alza, los precios… a los que les espera el nuevo encarecimiento derivado de las tensiones geopolíticas actuales, que inflan el coste de los materiales de construcción y reducen la viabilidad de los proyectos.
Sin embargo, de acuerdo con la evidencia empírica, precisa Cardoso, «solo el encarecimiento de la vivienda explicaría entre un 30% y un 70% de la caída de las transacciones» del mercado de la vivienda en 2026. Es decir, que si se consideran todas las señales positivas, como la empleabilidad, el aumento de la población, el atractivo del país para la compra de segundas residencias, y que los costes de financiación permanecen «en niveles históricamente bajos»… «Todo lo anterior, unido a la inercia que venían mostrando las transacciones de vivienda, debería haber compensado con creces el efecto negativo de los precios sobre la demanda. Sin embargo, las ventas caen», puntualiza Cardoso. El epicentro del malestar, concluye el economista, es la falta de oferta.
Cabe destacar que la pasada semana la Encuestra de Préstamos Bancarios del Banco Central Europeo (BCE) descubrió otra faceta: en España cada vez se conceden menos hipotecas. En concreto, una caída de las peticiones de los hogares del 30% trimestral entre los meses de abril y junio, que en el anterior trimestre ya se contrajo otro 10%. Y la proporción, que dobla a la media contabilizada en la Eurozona, se justifica por los bancos con «peores perspectivas del mercado de la vivienda y, en menor medida, un uso más elevado de fondos propios [ahorro] y los mayores créditos concedidos por otras entidades» de los hogares. Aunque reconocen que ha aumentado «ligeramente» su rechazo a nuevas concesiones.
Para corregir la falta de viviendas y reducir la deuda a la mitad, la inversión residencial tendría que aproximarse al 10% del PIB en 2030, estima BBVA Research, que también contempla que más inmuebles se podrían incorporar a la compraventa si persiste la inseguridad jurídica del alquiler.
Pero, con todo, esta es una situación que se proyecta de larga duración, lo que intensifica la necesidad de medidas urgentes. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con su mayor dotación presupuestaria y una apuesta por un parque público permanente, supone un avance, pero se queda corto. No solucionará el déficit de casas dado que no resuelve los permanentes límites a la producción, explica BBVA Research: escasez de suelos finalistas, la falta de mano de obra, la incertidumbre regulatoria, la complejidad de los proceso urbanísticos, los largos procesos de edificación y la falta de inventivos para las constructoras.
Por ejemplo, desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), en representación del 95% del sector, han reiterado en distintas ocasiones y como germen del problema la necesidad de seguir habilitando suelo para la construcción de vivienda, además de «la necesidad urgente» de modificar la regulación urbanística «que dificulta -e incluso paraliza- desarrollos urbanísticos una media de 16 años».
Por su parte, BBVA Research prevé que el Plan aporte 45.000 y 70.000 viviendas en cuatro años, frente al ritmo requerido de 140.000 viviendas anuales en cinco años que planteaban los cálculos del Banco de España. De hecho, en el plazo que maneja el departamento de Isabel Rodríguez, la proporción se ajustaría a los 170.000 inmuebles anuales.
Por otro lado, y pese a que desde el Ejecutivo han puesto especial atención en la construcción de más vivienda social, los analistas de Funcas Enrique Martín e Irene Piedra sacan a relucir el dato de que, ante el déficit estructural de 700.000 viviendas, la social representa tan solo el 3,3% del parque residencial, muy por debajo de la media de la UE (entorno al 8%). Con lo cual, se requiere un mayor esfuerzo público para compensar años de inversión neta en vivienda social estancada (desde 2013) y la progresiva desaparición del resultado de las políticas anteriores, dado que numerosas VPO han acabado en el mercado libre tras descalificarse.
El Euríbor, que es el tipo de referencia del mercado interbancario con el que se comercializa la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, cerró el mes de julio en el 2,855%, su nivel más alto desde septiembre de 2024 (2,94%), según informó ayer el Banco de España. Con ello, se encarece el precio al que los bancos prestan su dinero, en este caso con fines inmobiliarios.
Un dato llamativo, porque además de continuar la senda alcista, también confirma el impacto del conflicto entre EEUU e Irán. «El Euríbor comienza a anticipar un otoño en el que el Banco Central Europeo (BCE) podría endurecer el precio del dinero», señalaba ayer la portavoz del comparador y asesor hipotecario Iahorro, Laura Martínez.
Estos niveles del Euríbor también anticipan una posible recesión en el mercado de compraventa de vivienda, que en los últimos doce meses se ha alcanzado un nivel de 730.000 unidades, cifras no vistas desde 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera.
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