<p>España contaba en noviembre de 2025 con 329.764 viviendas de uso turístico (VUT), según el <strong>INE.</strong> Es el último dato oficial y, aunque supone una caída del 12,4% respecto a los registros del año anterior, no oculta la dura realidad de una transformación urbana que afecta sobre todo a los centros históricos de las grandes ciudades. Quien pasea por las áreas más hermosas de Sevilla, Barcelona o Madrid observa los efectos de una gentrificación al cuadrado permitida por las autoridades durante largo tiempo y sólo ahora delimitada y reordenada. Ese salvaje oeste ha disparado los precios del alquiler, encarecido los de compra, dado entrada a grandes fondos de inversión ávidos de ingresos vía AT (el dichoso cartelito) y multiplicado la factura media en la hostelería. Si al principio los barrios más castizos quedaban poco a poco desvirtuados por la llegada de una clase media dispuesta a instalarse en el corazón de la urbe, hoy esa clase media también se marcha a la periferia asqueada por la voracidad del turismo contemporáneo.</p>
La catalana Talk&Code colabora con diversas AAPP para depurar un fenómeno que tensiona el mercado inmobiliario, y cuenta cada vez con más detractores.
España contaba en noviembre de 2025 con 329.764 viviendas de uso turístico (VUT), según el INE. Es el último dato oficial y, aunque supone una caída del 12,4% respecto a los registros del año anterior, no oculta la dura realidad de una transformación urbana que afecta sobre todo a los centros históricos de las grandes ciudades. Quien pasea por las áreas más hermosas de Sevilla, Barcelona o Madrid observa los efectos de una gentrificación al cuadrado permitida por las autoridades durante largo tiempo y sólo ahora delimitada y reordenada. Ese salvaje oeste ha disparado los precios del alquiler, encarecido los de compra, dado entrada a grandes fondos de inversión ávidos de ingresos vía AT (el dichoso cartelito) y multiplicado la factura media en la hostelería. Si al principio los barrios más castizos quedaban poco a poco desvirtuados por la llegada de una clase media dispuesta a instalarse en el corazón de la urbe, hoy esa clase media también se marcha a la periferia asqueada por la voracidad del turismo contemporáneo.
A Francesc Serrano, CEO de la startup catalana Talk&Code, esa bomba le estalló en plena cara en 2014, en los estertores de la burbuja inmobiliaria, cuyo clímax ya quedaba lejos (2007-2008). Serrano y su mujer habían visto un piso en Barcelona, habían hablado con el banco e iban a pagar las arras al propietario, pero el día de la cita éste se excusó encogiéndose de hombros: había vendido ese apartamento y todos los restantes del edificio a un fondo que los destinaría todos a alquileres turísticos. «Ahí me saltó la alarma. Comprendí que teníamos un problema muy gordo si la gente era incapaz de comprar una casa en su propia ciudad».
Ese mismo día comenzó la andadura de Talk&Code, una herramienta digital que permite entender el fenómeno de los pisos turísticos a través de un mapa pensado para las diferentes administraciones públicas con competencias en la materia. Se trata pues de un modelo B2G, tradicionalmente más difícil de monetizar que los clásicos B2C o B2B. Al abordar una realidad muy sensible al votante, sin embargo, el recorrido de la propuesta es largo. En 2025 la compañía facturó medio millón de euros; en 2026 espera cerrar en el entorno del millón. De momento, la plataforma se ha financiado con fondos propios y presta servicio en regiones como Andalucía, Cataluña y Galicia, ciudades como Mallorca, Florencia y Roma, y otros países como Andorra e Inglaterra.
Lo que Talk&Code hace es investigar los anuncios publicados en las cuatro plataformas de referencia del sector: Booking, Airbnb, Rentalia y Vrbo (Grupo Expedia). «Cuando aparecieron los apartamentos turísticos, lo que decidió el Gobierno central fue darle las competencias a las comunidades autónomas y estas empezaron a elaborar sus reglamentos. Así se constituyeron equipos territoriales de inspección que se dedican a garantizar que haya un cumplimiento normativo. Nosotros captamos toda la información a través del análisis de los anuncios y montamos una herramienta que ahorra a los inspectores miles de horas de trabajo», detalla Serrano. La tarea no se limita ya a identificar las viviendas ilegalmente dedicadas a esta actividad; también comprueba que las que están registradas cumplen las condiciones específicas de cada legislador.
Como la casuística es variada, la base de datos debe actualizarse permanentemente. Además, se introducen reglamentos y ordenanzas cada dos por tres y muchas veces el propietario de un piso sujeto a este régimen VUT ni siquiera sabe a qué atenerse. «Aunque hay perfiles que se dedican a hacer trampas, la picaresca ha caído drásticamente -apunta el emprendedor catalán-. Al principio había muchos dueños de pisos que preferían no alquilar sus viviendas por esa sensación tan clara de que si te la ocupan nadie va a resolverte el problema. Luego están la presión fiscal y los requisitos contractuales, y esas personas al final optan por publicar un anuncio en Airbnb o Booking porque saben que alquilan un espacio el fin de semana y lo recuperan el lunes. Nuestra visión es de 360 grados: ayudamos a las Administraciones Públicas, a los propietarios, a los vecinos e incluso al turista, que a veces se ve abocado a situaciones rocambolescas, como cuando se presenta buscando una vivienda que no existe o donde ya vive una familia».
Si Talk&Code cierra un acuerdo con la entidad interesada (un ayuntamiento, una diputación, un Gobierno regional), procede a ejecutar una «especie de ITV virtual» de la oferta turística vinculada a los apartamentos. «Accedemos a los datos de las declaraciones responsables de los dueños de VUT y eso se coteja con la oferta publicada. Tenemos algoritmos entrenados para comprobar que se cumple lo que se dice. No sólo verificamos si se respetan los términos de la licencia, sino la calidad del destino: que las camas son como se describen, que un piso no se alquila por habitaciones, etcétera. Siempre estamos muy atentos a los medios de comunicación para detectar qué zonas están más tensionadas y entonces contactamos con las Administraciones para ofrecer nuestros servicios. Les decimos algo muy sencillo: si no tenéis en cuenta estos KPIs, os veréis en una situación delicada. Hay que visualizar un territorio a futuro y eso depende de cada Administración pública. La herramienta se usa a nivel mundial pero se adapta a la normativa local».
Tres objetivos se marca Serrano a corto plazo: recurrir a la IA para perfeccionar aún más los algoritmos de verificación de Talk&Code, cubrir toda España (y expandir mercados en la UE) y monetizar a través del B2B mediante contratos con las plataformas de anuncios, pues las ITVs de la startup les permiten depurar la oferta, ganar calidad frente al cliente y hacer amigos. «En Reino Unido elaboramos un informe que acabó en el Parlamento británico. En aquella época Airbnb era el malo de la película y nos pidió que hiciésemos de puente con el legislador».
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