Las regulaciones empiezan a doblegar al alquiler turístico. El verano en España ha comenzado con 40.000 viviendas turísticas menos que hace un año, aunque la cuenta se eleva hasta las 60.000 si miramos dos estíos atrás, cuando el número de pisos destinados al alquiler vacacional alcanzó su máximo en nuestro país. El fenómeno de los pisos turísticos, que despegó tras el covid, comienza a modularse.
En Málaga han desaparecido 2.858 viviendas turísticas entre agosto de 2024 y mayo de 2026; en Alicante se han borrado 12.441; en Baleares, 5.675; en Barcelona, 2.785, y en Madrid, 9.004 menos
Las regulaciones empiezan a doblegar al alquiler turístico. El verano en España ha comenzado con 40.000 viviendas turísticas menos que hace un año, aunque la cuenta se eleva hasta las 60.000 si miramos dos estíos atrás, cuando el número de pisos destinados al alquiler vacacional alcanzó su máximo en nuestro país. El fenómeno de los pisos turísticos, que despegó tras el covid, comienza a modularse.
Lo señala el Banco de España en su Informe Anual 2025, donde estima que entre 2021 y 2024 se alcanzaron las 400.000 viviendas turísticas; en concreto, y atendiendo a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto de 2008 había 403.267 pisos de esta tipología. Sin embargo, las limitaciones regulatorias introducidas a nivel estatal y también en algunas comunidades autónomas y ayuntamientos parecen estar empezando a revertir la tendencia y podrían estar detrás de la disminución que se registra desde máximos. «Las limitaciones regulatorias a este tipo de actividad en algunos territorios o el desplazamiento de estas viviendas a usos alternativos -como, por ejemplo, el alquiler de temporada- podrían explicar la disminución de esta actividad, cuya cuantía se estima en unas 355.000 viviendas turísticas en el promedio de 2025», recoge el supervisor bancario. Según sus cálculos, 45.000 pisos turísticos habrían desaparecido del mercado en un año, pero si se toma como referencia el número de pisos registrados como turísticos el pasado mes de mayo (el último publicado por el INE), actualmente hay en España 341.001 viviendas de este tipo, lo que supone que hasta 60.000 apartamentos de alquiler turístico se han borrado del mapa desde 2024.
En términos agregados, las viviendas turísticas suponen un 1,5% del parque de viviendas total en España, si bien su peso relativo alcanza cuotas en torno al 10% en el conjunto del mercado del alquiler. Su proliferación ha tenido consecuencias estructurales en el mercado del alquiler tradicional, con especial incidencia en las zonas de mayor atracción de visitantes como las islas, la costa y las grandes ciudades.
Muchos propietarios decidieron en la pandemia abandonar el segmento tradicional para aprovechar las mayores rentabilidades del arrendamiento a turistas y ello provocó un trasvase masivo que tensionó aún más la escasa oferta de alquiler permanente. Los pisos turísticos siempre habían existido, pero nunca habían tenido una incidencia tan notable en el mercado del alquiler residencial y eso se ha convertido en un factor diferenciador de la actual crisis de vivienda respecto al boom de los primeros 2000.
Los datos ayudan a dar una idea de los efectos. En Málaga, por ejemplo, las viviendas turísticas suponen el 28,9% del mercado del alquiler en la ciudad, aunque en el centro de su zona turística el peso se eleva hasta el 44,6%; en Sevilla, los pisos para turistas son el 12,1% del total de los alquileres, pero en el centro la proporción alcanza el 44,9%, según el análisis del Banco de España. En el centro turístico de Las Palmas de Gran Canarias, los arrendamientos turísticos suponen el 26,9%; en Barcelona, un 22,2%, o en Madrid, un 14,9%.
En estas ciudades, como en el resto del país, el aumento de este tipo de arrendamientos ha mermado la disponibilidad de alquileres permanentes, reduciendo su oferta y contribuyendo a elevar los precios de las zonas más demandadas. Además, de manera colateral, se ha convertido en una fuente de disputas entre vecinos por las molestias que muchos de sus inquilinos generan durante la estancia.
Todo ello ha llevado a las administraciones públicas a tomar cartas en el asunto. El Ministerio de Vivienda lanzó en enero de 2025 un registro único de arrendamientos de corta duración (para turistas, habitaciones o por temporadas) para tratar de controlar el aumento desaforado de este tipo de alquileres, si bien un año después el Tribunal Supremo lo ha anulado parcialmente al considerar que invade competencias autonómicas. De manera local, ayuntamientos como el de Málaga o el de Córdoba han impulsado moratorias para viviendas de usos turísticos, mientras que en Madrid han creado el Plan Reside, por el que el consistorio no dará licencias para viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del centro histórico.
El Banco de España señala en su informe que iniciativas como estas están detrás de la reducción del alquiler turístico en el mercado, aunque todavía es pronto para determinar el alcance que tendrán. Por provincias, en Málaga han desaparecido 2.858 viviendas turísticas entre agosto de 2024 y mayo de 2026, hasta las 45.176 actuales; en Alicante, se han borrado 12.441, hasta las 32.148; en Baleares, han pasado de 26.979 a 21.304 (5.675 menos); en Barcelona, de 18.690 a 15.905 (2.785 menos) y en Madrid, de 22.435 a 13.431 (9.004 menos).
Con todo, el stock de viviendas de uso turístico, junto con las que son propiedad de extranjeros no residentes alcanzan, de manera conjunta, una cifra cercana a las 900.000 viviendas en 2025, un 3,3% del parque de viviendas en España. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, cree que incorporarlas todas al arrendamiento de larga duración acabaría con la falta de producto existente. «Hay que reorientar las 900.000 viviendas que sirven al turismo o a la inversión a uso residencial», dijo la semana pasada en Santander.
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