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José García Montalvo es catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra, doctor en Economía por la Universidad de Harvard y una de las voces más autorizadas y respetadas cuando se habla de vivienda en España. Esta semana, ha presentado en Madrid la monografía Desajustes en el mercado de la vivienda en España, que próximamente será publicada por la Fundación BBVA en colaboración con el Ivie. Antes del evento, que se celebró 24 horas después del desahucio de Maricarmen Abascal, reflexiona sobre las causas y consecuencias de la crisis de vivienda en España. No es optimista sobre su resolución porque cree que hace falta un pacto de Estado para el que «no hay voluntad política», pero advierte a los partidos de que este problema será un «factor determinante» en el año electoral que tiene el país por delante.
El catedrático y doctor en Economía, una de las voces más reconocidas cuando se habla de vivienda en España, advierte de que la vivienda será un elemento «determinante» en las elecciones que vienen
José García Montalvo es catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra, doctor en Economía por la Universidad de Harvard y una de las voces más autorizadas y respetadas cuando se habla de vivienda en España. Esta semana, ha presentado en Madrid la monografía Desajustes en el mercado de la vivienda en España, que próximamente será publicada por la Fundación BBVA en colaboración con el Ivie. Antes del evento, que se celebró 24 horas después del desahucio de Maricarmen Abascal, reflexiona sobre las causas y consecuencias de la crisis de vivienda en España. No es optimista sobre su resolución porque cree que hace falta un pacto de Estado para el que «no hay voluntad política», pero advierte a los partidos de que este problema será un «factor determinante» en el año electoral que tiene el país por delante.
- Quería empezar pidiéndole una reflexión a raíz del desahucio de Maricarmen Abascal.
- Su caso es consecuencia de una situación que se viene acumulando desde hace mucho tiempo en un país que tiene el parque de vivienda social en alquiler más bajo de todos los países desarrollados. Es un nivel absurdamente bajo: si tenemos un 2% de vivienda social y la media está en el 9%, obviamente vamos a tener problemas como el de Maricarmen. Si se hace un cálculo muy sencillo de subir el parque hasta la media de la UE, ¿qué pasaría con la gente que vive en alquiler de mercado? Sucedería que todos los que pagan más del 40% de su renta en alquiler, que es lo que Eurostat define como sobresfuerzo en el pago, podrían estar en alquiler social asequible. O sea, aquí el gran problema es que hay un grupo de la población muy numeroso que ha sido desplazado y como no tiene un parque de vivienda social en alquiler al cual acudir, se ve forzado a recurrir al parque a precio de mercado.
- El desahucio de Maricarmen ha conmocionado al país. ¿Era necesario ver una imagen y una situación así para reaccionar ante una crisis de la que se viene alertando desde hace años?
- No, aunque esto es algo que ha sucedido en otros sitios, como en Cataluña con la Casa Orsola. Cuando sucede, vemos una reacción inmediata del político de turno: ahora compramos la casa y ya está. Cuando pasa la atención mediática se olvida. El tema de la vivienda no es un un tema que se pueda resolver en 2 días, requiere hacer unas políticas muy consistentes en el tiempo y esto es contradictorio con un político que está cuatro años en el poder. Se dice que el problema principal de los españoles es la vivienda, pero esto no es así; el problema principal de los españoles son los políticos y los partidos políticos. Lo dice el CIS.
- Estamos ante un año electoral. ¿La vivienda puede ser un factor decisivo a la hora de determinar el voto del ciudadano en las urnas?
- Lo va a ser. La vivienda claramente será un factor determinante. Ya lo hemos visto en elecciones pasadas, por ejemplo, en la alcaldía de Nueva York o en las elecciones holandesas. Hace tiempo que hablamos de este tema como un tema que determina o determinará resultados de elecciones. Es un tema crucial, porque la vivienda no es un problema que se dé idiosincráticamente en España, sino que lo estamos viendo en todas las grandes ciudades del mundo: Nueva York, San Francisco, Berlín, Londres, París, Madrid… Hay algo común en todas ellas que hace que este problema sea tan relevante en estos momentos.
- ¿A qué se refiere?
- La causa que hay común en todos estos sitios es que el propietario votante no quiere que se construyan más viviendas. Además es un poco esquizofrénico: por la mañana, ese votante se queja de que su hijo tiene muchas dificultades para acceder a una casa, por la tarde va a una manifestación en contra de que se construya un bloque de viviendas en su barrio y por la noche cena con sus amigos y dice, ‘Mi casa ya vale tres veces más de lo que pagué, estoy superfeliz’. Hay un trabajo muy reciente en EEUU que dice que cuando el voto está más cerca del propietario votante, menor es la producción de vivienda. Es decir, la gente votante y propietaria no quiere que su vivienda pierda valor y por lo tanto no quiere que se construya más, porque si se construye más, esa casa pierde valor. Estamos viendo que a medida que una sociedad se desarrolla más (Los Ángeles, San Francisco…) hay mucha más resistencia a la construcción y es una contradicción con el problema de falta de oferta que tenemos. Es necesario que los ayuntamientos y las CCAA sean capaces de aumentar la producción de vivienda a un ritmo sostenido y suficiente para lo que requieren las necesidades de la población.
- Al final hablamos todo el tiempo de la vivienda como una herramienta política y no como un derecho…
- Sí.
- Hay promotores y constructores aquí en España que coinciden con usted y cuentan que se dan de bruces en los ayuntamientos por este motivo. Los alcaldes creen que al construir viviendas nuevas, una parte de los vecinos con patrimonio inmobiliario les retirarían el voto y prefiren no correr ese riesgo…
- Es un ejemplo claro de la relación entre el mecanismo de decisión política y lo que quieren los votantes que son propietarios. Por contra, no se dan cuenta de qué es lo que quiere la gente que no vive en esa ciudad y no es votante todavía, pero querría vivir y podría ser votante en el futuro. Es decir, no se tiene en cuenta la globalidad. Hay propuestas en EEUU de quitarle competencias a los ayuntamientos para que el votante lo sea de una región mucho más amplia.
- La idea de que alcaldes o ayuntamientos no quieran construir por motivos electorales también plantea un escenario muy complicado para resolver una crisis de vivienda como la que tenemos, que es de oferta.
- Y no sólo eso. En los lugares donde la gente quiere vivir es donde el propietario más dinero ha ganado con su vivienda en los últimos años, con lo cual más quiere defender eso de su vivienda se ha apreciado y no está dispuesto a aceptar que se hagan más viviendas. Por eso, yo creo que hay cambios institucionales y una serie de innovaciones que serían muy útiles también en el caso español y que resolverían gran parte de estos problemas. Por ejemplo, hay innovaciones de tipo constructivo como la construcción industrializada, simplificar los planes urbanísticos o la concesión de licencias, utilizar la IA para hacer todas las comprobaciones de legalidad urbanística y los informes a más velocidad… Y luego hay también innovaciones institucionales; en España no es factible la propuesta de EEUU de cambiar los ámbitos de decisión electoral, o sea, no vas a quitar a los ayuntamientos ninguna competencia, pero tendríamos que pensar una fórmula institucional que consiga esa coordinación entre administraciones de otra manera.
- Habría que tener también voluntad política para coordinarse, ¿no?
- Para estas políticas lo más importante es consistencia y mantenimiento en el tiempo. Lo hemos visto en el País Vasco o en Viena, que ha mantenido desde la Primera Guerra Mundial una política consistente de no vender unidades públicas. Aquí en España hay un cambio de gobierno y cambian todas las medidas. Esa política de vivienda no funcionará nunca.
- Se habla mucho de un pacto de Estado en vivienda. ¿Lo ve factible?
- Para eso sí que hace falta voluntad política y no la hay. Esto lo podemos descartar. El problema de la vivienda sin ese pacto de Estado es muy difícil de resolver.
- Hay mucha crítica hacia la política de vivienda del Gobierno. Da la sensación de que el Moncloa se ha pasado años prometiendo medidas de vivienda que no han cumplido, que no han sido efectivas o que, incluso, han tenido el efecto adverso. ¿Qué valoración hace usted?
- El problema es que necesitas una evaluación para hacer una valoración y este es otro de los obstáculos que tienen las políticas de vivienda en España, que no se preparan de manera que sean evaluables. En grandes números, obviamente no se han conseguido los objetivos que se planteó el propio Gobierno.
- El acceso a una vivienda ha dejado de ser un problema sólo de jóvenes y de personas migrantes. ¿Esta crisis de vivienda se está llevando por delante a la clase media española?
- Antes, para una clase media-alta comprar una vivienda no era una cosa compleja. Ahora, la clase media tiene problemas para poder acceder y la causa es la misma: que los precios de las casas son muy altos para los salarios y que la productividad no avanza, ni mucho menos, al ritmo al que avanzan los precios de la vivienda. En estos momentos vemos una situación aparentemente paradójica, en la cual las transacciones llevan mucho tiempo cayendo y, sin embargo, los precios siguen subiendo. Esto quiere decir que hay mucha gente que ya no llega a pagar esos precios o no quiere pagarlos y el que los paga, los paga muy altos, pero cada vez hay menos que puedan pagarlos.
- En la monografía para la Fundación BBVA y el Ivie en la que usted participa ponen de relevancia que pagar una vivienda hoy en día convierte a muchos ciudadanos en pobres, o al menos, les pone en alto riesgo de saltar el umbral de la pobreza.
- Si la vivienda se lleva el 50% o el 70% de la renta, te ha colocado en el límite de la pobreza. A medida que el precio de la vivienda o del alquiler sube, la barrera de la pobreza está más cerca.
- ¿Esto está ampliando la desigualdad entre propietarios? Porque hay gente que ha acumulado riqueza a través de la vivienda (y es más rica cuanto más suben los precios) y al mismo tiempo gente que por la vivienda se está empobreciendo…
- Sí, lo que pasa es que esto tiene una vertiente generacional y el caso de los jóvenes es el más claro. Está sucediendo una cosa interesante y es que después de mucho tiempo en el que la proporción de jóvenes propietarios de vivienda caía, de repente lleva dos años subiendo. Lo que hay detrás es que la gran transmisión de riqueza se está haciendo antes de que los padres mueran. ¿Por qué? Porque no van a hacerse un Carlos III, o sea, no te van a dejar la casa cuando tengas 72 años. Se están produciendo muchas donaciones en vida, tanto monetarias como de inmuebles, y estamos volviendo un poco a la situación de los jóvenes de finales de los 60 o 70, cuando los padres pagaban la deuda o les transferían una casa. Esa gran sucesión que se esperaba más tarde, porque los baby boomers todavía no han llegado a la edad de morirse, se está produciendo en vida.
- Hay quien cree también que la crisis de vivienda es una de las razones que están detrás del auge de los populismos y los movimientos de ultraderecha en Europa. ¿Cree que hay relación entre ambas cosas?
- En gran parte sí. Por varios motivos. Parte del descontento de la generación Z era la política, que como he dicho antes es el gran problema, pero el descontento económico acaba siendo el reflejo de problemas concretos y en este caso, ese problema concreto es la vivienda.Se habla mucho de EEUU, pero en España también está empezando a pasar que hay una presión emocional y no económica, o sea, una situación en la cual la economía va bien, pero la gente siente que va muy mal. Hasta ahora eso no tenía sentido. Hasta ahora si el PIB crecía, la inflación estaba contenida o el paro bajaba, la gente decía que las cosas iban muy bien, y cuando el PIB no crecía, decía que iban muy mal. Pues ahora no. En EEUU hace ya algunos años que la economía va bien pero la gente dice que todo está muy mal. Los economistas empiezan a preguntarse por qué pasa esto y han llegado a la conclusión de que un componente muy importante es el encarecimiento de los precios y sobre todo, de los precios de la vivienda. La gente tiene una percepción de la economía muy mala a pesar de que la economía vaya bien porque hay un factor que se llama vivienda que encarece mucho el coste de la vida. En el caso de España, esa depresión emocional se está produciendo también. Hemos tenido un cambio en los tres últimos años en los cuales la economía va como un tiro pero la gente cree que cada vez vive peor. Entonces, desde esa perspectiva, yo creo que sí hay relación.
- Esta semana, un estudio apuntaba que ni siquiera las viviendas de Casa 47 son asequibles para los inquilinos más vulnerables. ¿Tan difícil es conseguir que una vivienda sea asequible?
- Es difícil y no es difícil. Necesitamos millones de viviendas. La forma de pensar este problema es que el sector público no va a construir millones de viviendas asequibles porque no tiene capacidad y necesita al sector privado. Pero el sector privado no va a entrar a construir vivienda en alquiler asequible porque los números no le salen, tiene que haber algún tipo de compensación que le garantice una rentabilidad razonable, que no excesiva. Creo que el ICO tiene con el Plan España Crece una idea buena para abordar ese problema.
- ¿El sector privado está por jugar este papel en España?
- Yo creo que sí. La alternativa a construir es comprar. Por ejemplo, la Generalitat de Cataluña ha comprado vivienda a CaixaBank para incorporarlo al parque de alquiler social. Ahora bien, si compras viviendas que están en muy malas condiciones y te pasas ocho años para rehabilitarlas porque la normativa de tu propio ayuntamiento impide que puedas rehabilitarla, ¿a qué estamos jugando? ¿Qué estamos haciendo? Si estamos en una situación de emergencia, necesitamos excepcionalidad y esa excepcionalidad pasa porque muchas restricciones que son excesivas se puedan permitir. Habría que hacer una revisión de toda la regulación y ver qué es realmente fundamental y qué no es tan importante.
- También se habla mucho de construir vivienda pública, pero si se descalifica con el tiempo, ¿no estamos dando una patada hacia delante al problema?
- Si se descalifica no vamos a ninguna parte. Esto ya lo hemos vivido. Si no se hubieran vendido las viviendas de protección oficial desde el pasado tendríamos acumuladas 6 millones y pico de unidades, pero se han ido descalificando y han desaparecido.Lo mismo sucede con los parques de vivienda social públicos. Necesitamos hacer como Viena y establecer que donde haya dinero público, son los criterios públicos los que rigen. La gran cosa de tener un parque público es que tú impones las condiciones de precios y de características de los inquilinos. El problema ahora es que cuando la gente va al alquiler al precio de mercado, la casa se asigna en función de la capacidad económica de los inquilinos y en base a eso, el primero es el nómada digital y los últimos siempre son los mismos: jóvenes, familias monoparentales e inmigrantes. La única forma de que los últimos de la cola sean los primeros es que sea un parque gestionado por el sector público.
- Si no se resuelve la crisis de vivienda, ¿cómo va a afectar a la economía?
- Se ve afectada en todas las partes. En estos momentos, los dos grandes problemas de la economía española son la vivienda y la productividad y los dos están conectados. Hay jóvenes que rechazan trabajar en otro lugar porque no pueden pagar un alquiler. La gente quiere vivir en los sitios que son más productivos, pero claro, si la vivienda es tan cara, no pueden y esa productividad se pierde. En el caso de EEUU, se ha calculado que el impacto en la productividad de los altos precios de la vivienda en ciudades como San Francisco o Nueva York está en torno al 5% del PIB. Resolver el problema de la vivienda no es solo resolver un problema de personas que buscan una vivienda para vivir, es resolver un problema económico y global que tiene impacto sobre muchísimas otras cosas.
- ¿En cuánto tiempo se podría revertir la crisis que tenemos ahora o la situación?
- Llevará mucho tiempo. Hemos acumulado 750.000 viviendas de déficit, aunque el Banco de España ya está hablando de un millón y un millón de viviendas no se sacan de la chistera. La mayor parte de ellas no están, hay que construirlas y construirlas lleva su tiempo. Lo que es importante aquí es que ese tiempo sea lo más reducido posible, porque la causa del problema está clara y la solución también. Por lo tanto, prioricemos y vayamos a por ello.
- ¿Cómo de optimista o de pesimista es sobre que se alcance una solución o al menos se encauce una solución a la vivienda en España?
- Viendo lo que ha pasado en los últimos años, no se puede ser muy optimista.
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