El ‘boom’ por comprar piso está llegando a su fin tras un año y medio de explosión en precios, en transacciones de vivienda y en préstamos hipotecarios. El sector bancario anticipa ya un menor crecimiento en la concesión de hipotecas durante el primer trimestre del año, que se hará sentir especialmente de abril a junio cuando la subida de las expectativas sobre los tipos de interés impactará con mayor fuerza. Ayer Bankinter cumplió con la tradición al abrir la temporada de resultados del sector en España. En sus cifras la entidad naranja reconoció una caída del 40% en la concesión de hipotecas de enero a marzo en nuestro país en comparación con el arranque de 2025, hasta los 660 millones de euros en sus préstamos solo en España. Sin embargo, la cartera hipotecaria total aumentó un 4%, por encima de 39.000 millones de euros gracias a su apuesta por los mercados de Portugal y, principalmente, de Irlanda donde su crecimiento está siendo particularmente acelerado ante la falta de competencia en el sector.
En el último mes todos los bancos han encarecido sus préstamos y ya no se comercializan hipotecas por debajo del 2%
El ‘boom’ por comprar piso está llegando a su fin tras un año y medio de explosión en precios, en transacciones de vivienda y en préstamos hipotecarios. El sector bancario anticipa ya un menor crecimiento en la concesión de hipotecas durante el primer trimestre del año, que se hará sentir especialmente de abril a junio cuando la subida de las expectativas sobre los tipos de interés impactará con mayor fuerza. Ayer Bankinter cumplió con la tradición al abrir la temporada de resultados del sector en España. En sus cifras la entidad naranja reconoció una caída del 40% en la concesión de hipotecas de enero a marzo en nuestro país en comparación con el arranque de 2025, hasta los 660 millones de euros en sus préstamos solo en España. Sin embargo, la cartera hipotecaria total aumentó un 4%, por encima de 39.000 millones de euros gracias a su apuesta por los mercados de Portugal y, principalmente, de Irlanda donde su crecimiento está siendo particularmente acelerado ante la falta de competencia en el sector.
Este descenso, explica la entidad en su informe financiero, responde a «una decisión estratégica de priorizar un crecimiento rentable y sostenible, siendo selectivos tanto en las operaciones como en los clientes, e impulsando la actividad en las geografías donde es mayor el potencial y el rendimiento de la cartera», de ahí que en Irlanda concediera un 37% más de volumen en hipotecas y hasta un 8% por encima del arranque de 2025 en Portugal. Pero la consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, volvió a insistir un trimestre más en la oferta comercial a precios dederribo que están llevando a cabo algunas entidades de la competencia.
Ortiz subrayó que algunos bancos continúan dando hipotecas a tipo fijo por debajo del 2%, cuando el swap -derivado financiero que se utiliza para cubrir las carteras hipotecarias de las subidas y bajadas del Euribor- a 15 años se encuentra por encima del 3,18%, y, por ende, implica estar dando hipotecas a pérdida si se mira aisladamente. Habitualmente las entidades exigen vinculaciones como seguros, alarmas o fondos de inversión que bonifican las hipotecas y mediante los cuales se aumenta la rentabilidad de cada cliente. «Tú puedes dar puntualmente una hipoteca, pero no puedes construir carteras deficitarias. En la anterior crisis pasó eso, que no se estaba cubriendo el riesgo, y luego pasa lo que pasa…», explicó ayer Ortiz como respuesta a preguntas de los periodistas.
Uno de los mayores intermediarios hipotecarios del país confirma que hay entidades con precios especialmente atractivos en sus canales digitales como es el caso de CaixaBank, BBVA (sin vinculaciones para perfiles de rentas altas), Kutxabank, Unicaja (con muchas vinculaciones), Laboral Kutxa y Abanca. Ahora bien, no cree que estas entidades estén concediendo préstamos a pérdida, teniendo en cuenta que «el riesgo va de la mano del precio y los bancos solo están ofreciendo hipotecas baratas a aquellos clientes que tienen un buen perfil financiero». Por otro lado, fuentes financieras confirman que Banco Santander también habría vuelto a buscar «ganar cuota» los últimos meses» tras un tiempo «desaparecido».
De media, la subida de precios ya se ha hecho sentir en la oferta hipotecaria y si hace dos meses se hablaba de tipos mínimos para hipotecas fijas del 1,75%-1,8%, en la actualidad las mejores ofertas en hipotecas se están concediendo a niveles de entre el 2%-2,2%. En este sentido, algunas de las entidades mencionadas aseguran que, en ningún caso, se están formando carteras hipotecarias que no están siendo rentables y que cuentan con modelos muy avanzados para perfilar a sus clientes a la hora de ofrecer un precio.
Fuentes bancarias consultadas ratifican la idea de que la primavera enfriará el mercado inmobiliario tras 18 meses de un excepcional crecimiento. «Desde finales de 2024 y durante todo 2025 las ventas y la concesión de hipotecas registró crecimientos poco habituales. La gente tenía ganas de comprar y estaba esperando la bajada de tipos de interés, que se suma a la buena marcha del empleo en nuestro país», sostienen desde una de las entidades nacionales que ya está notando «crecimientos más razonables» durante el primer trimestre del año. Desde una de las mayores entidades del país creen que todavía es pronto para sentir este freno en las carteras crediticias, aunque sí reconocen que marzo ya sufrió cierta ralentización no solo por tipos al alza, sino también por la incertidumbre que ha añadido a la ecuación la guerra en Oriente Próximo. En este sentido, creen que el verdadero impacto se sentirá en las cifras del segundo trimestre.
Desde distintos ámbitos financieros se lleva algunos meses alertando del fin de un ciclo. Los precios históricamente elevados de la vivienda en nuestro país han expulsado ya a parte de la población –como jóvenes con poco ahorro para acceder a la compra de un inmueble, población extranjera o las rentas más bajas- y a ellos se suma ahora la subida de tipos que está por venir. El Euribor, índice de referencia que se utiliza para calcular el coste de las hipotecas, va camino de cerrar el mes de abril al nivel más alto desde septiembre de 2024, con una media provisional por encima del 2,7%. Serán las hipotecas que se revisen dentro de dos meses las que sufrirán este encarecimiento del préstamo, y es una tendencia que dura ya dos meses, desde el estallido del conflicto en el Golfo Pérsico. Los propios bancos reconocían a principios de año que ya estaban encareciendo los préstamos con el comienzo de 2026 dentro de una tendencia de fondo para ajustarse a las estimaciones de política monetaria.
El Banco Central Europeo (BCE) ya ha anticipado en sus previsiones una inflación al alza para todo 2026 y que tocará su pico más alto de abril a junio, por encima del 3%. El mercado pasó en cuestión de semanas de descontar un año sin movimientos a nivel de política monetaria a prever hasta tres alzas de tipos de aquí a diciembre. Por el momento, y tras la tregua anunciada hace quince días entre EEUU e Irán, la estimación es de dos subidas, la primera de ellas para el mes de junio.
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