Viena se ha convertido en la aspiración utópica de los inquilinos de toda Europa. En las ruinas de la Primera Guerra Mundial, los socialdemócratas iniciaron un programa de construcción de viviendas municipales que fue el germen del modelo actual. Más de un siglo después, la ciudad acumula ahora más de 220.000 viviendas municipales (el ayuntamiento es el casero) y otros 200.000 apartamentos de cooperativas sin ánimo de lucro financiadas públicamente. En torno a la mitad de la población en ella vive en régimen de alquiler con algún tipo de subvención y a unos precios que en muchos casos están un 30% por debajo del mercado. En la versión más romántica, Viena sería algo así como la aldea gala de la crisis de la vivienda que azota toda Europa, pero la realidad es que incluso en la capital austriaca empiezan a hacerse patentes las dificultades para encontrar casa y esta quizá sea la mejor forma de tomar la medida del enorme problema al que se enfrentan los países de la región.
Acceder a una casa en alquiler o en propiedad es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos de la UE. Los gobiernos prueban fórmulas sin que ninguna, hasta ahora, se haya demostrado efectiva
Viena se ha convertido en la aspiración utópica de los inquilinos de toda Europa. En las ruinas de la Primera Guerra Mundial, los socialdemócratas iniciaron un programa de construcción de viviendas municipales que fue el germen del modelo actual. Más de un siglo después, la ciudad acumula ahora más de 220.000 viviendas municipales (el ayuntamiento es el casero) y otros 200.000 apartamentos de cooperativas sin ánimo de lucro financiadas públicamente. En torno a la mitad de la población en ella vive en régimen de alquiler con algún tipo de subvención y a unos precios que en muchos casos están un 30% por debajo del mercado. En la versión más romántica, Viena sería algo así como la aldea gala de la crisis de la vivienda que azota toda Europa, pero la realidad es que incluso en la capital austriaca empiezan a hacerse patentes las dificultades para encontrar casa y esta quizá sea la mejor forma de tomar la medida del enorme problema al que se enfrentan los países de la región.
El acceso a una vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones para los ciudadanos de los estados miembro y los diferentes gobiernos se han mostrado hasta el momento incapaces de dar con una fórmula para hacer frente a la situación. El escenario poco o nada tiene que ver con la fiebre inmobiliaria de los primeros 2000 que acabó con el colapso del sector en 2008. Entonces, la especulación financiera y el descontrol en la concesión del crédito propiciaron una burbuja de precios que acabó saltando por los aires; ahora, la causa común a la crisis de precios que comparten las grandes ciudades europeas es el déficit de vivienda, y muy particularmente, el déficit de vivienda pública ante la creciente demanda.
El glosario de esta nueva crisis está formado por términos como accesibilidad, asequibilidad, desequilibrio de oferta y demanda, sobreesfuerzo, presión turística o creación de hogares. La fotografía es desesperanzadora: los precios de compra crecieron de media un 5,1% en el conjunto de la UE en el primer trimestre de 2026, según los últimos datos disponibles de Eurostat. Portugal lidera las subidas con un 17,8%; España, con un 12,8%, multiplica por más de dos la media. Bulgaria (14,8%), Croacia (14,3%), Eslovaquia (14,4%), Dinamarca (8,3%), Italia (5,2%)… ningún país salvo Finlandia (-2%) escapa del encarecimiento. Tampoco Alemania (1,4%).
«El problema de accesibilidad a la vivienda en Alemania no es únicamente una cuestión de precios, se trata de disponibilidad, asequibilidad y acceso, tanto en el mercado de alquiler como en el de propiedad. Alemania no es un mercado residencial único. En muchas regiones rurales o con una estructura económica más débil, la oferta y la demanda se mantienen relativamente equilibradas. Sin embargo, en las grandes ciudades, ciudades universitarias y centros regionales económicamente fuertes, una gran cantidad de hogares compite por un número insuficiente de viviendas», explican desde el portal inmobiliario ImmoScout24 Alemania.
El alquiler es fundamental en el país, donde el 53% de la población es inquilina. Esto hace que el acceso al arrendamiento sea crucial para la integración social y económica, y todo eso se está viendo afectado. «El principal desafío radica en el desajuste entre dónde hay vivienda disponible y dónde la gente necesita o desea vivir. Las personas necesitan residir cerca de sus empleos, centros de estudio, redes familiares e infraestructuras. Cuando la oferta asequible escasea en estas ubicaciones, los hogares optan por destinar una mayor proporción de sus ingresos a la vivienda, mudarse más lejos, posponer la mudanza, permanecer en casas que ya no se adaptan a sus necesidades o retrasar la decisión de compra. Como resultado, muchos hogares permanecen en el mercado de alquiler más tiempo del planeado, lo que añade aún más presión a unos mercados de alquiler que ya de por sí son muy competitivos», añaden.
El diagnóstico de sus compañeros en Austria va en la misma línea, pese al ejemplo vienés. En este caso, el 46% de los ciudadanos vive en régimen de alquiler. «El amplio sector de la vivienda municipal, subvencionada y cooperativa en Austria ofrece opciones más asequibles, especialmente en Viena. Sin embargo, los requisitos de acceso y los periodos de espera pueden dificultar la entrada en este segmento», advierten en ImmoScout24 Austria. «La presión se concentra en Viena, las ciudades universitarias y las regiones económicamente fuertes o con un uso intensivo del turismo. La vivienda más asequible suele estar ubicada más lejos de los puestos de trabajo y las infraestructuras, por lo que los costes de desplazamiento reducen el ahorro», agregan.
La presión demográfica, el aumento de la creación de hogares y la construcción de viviendas a un ritmo insuficiente han disparado el coste de comprar una casa y el valor de los arrendamientos, pero esto es sólo la consecuencia de unos años en los que las políticas de vivienda pasaron a un segundo plano en la agenda de los gobiernos europeos. En la investigación Políticas de vivienda en Europa: efectos a largo plazo y lecciones para España, el catedrático de Economía de la UGR y director del Área Financiera y Digitalización de Funcas, Francisco Rodríguez, explica que, tras la crisis de 2008, algunos países con características sociodemográficas muy específicas -Austria o los países nórdicos, por ejemplo- mantuvieron un sector de vivienda social robusto y han logrado preservarlo o ampliarlo. Otros como Reino Unido, España o Italia desmantelaron ese sector «y ahora intentan reconstruirlo con urgencia y sin los recursos, planificación ni instrumentos adecuados». En su análisis, la escasez de oferta actual no es accidental, sino el «resultado directo de normativas urbanísticas restrictivas, procesos de licencias lentos y fragmentados, protecciones patrimoniales excesivas y, en muchos casos, controles de precios que desincentivan la construcción de alquiler privado» y vincula el colapso en la mayoría de las grandes ciudades con «las barreras regulatorias y la inseguridad jurídica que han expulsado a los promotores del mercado».
España, Portugal, Italia, Francia, Alemania… cada país tiene su modelo particular, pero todos comparten ahora el mismo problema y se afanan por buscar fórmulas que alivien la situación. De las deducciones fiscales en Italia a la restricción de la inversión en Portugal; de la congelación de los alquileres en Berlín a los topes de precio en España. Ninguna se ha demostrado efectiva hasta ahora porque, como indica el Banco de España en su Informe Anual de 2025, todas son medidas que actúan sobre la demanda y no sobre la oferta.
Pese a ello, la Comisión Europea ha presentado esta semana la Ley de Vivienda Asequible, uno de los grandes proyectos del segundo mandato de Ursula von der Leyen al frente de la institución. Solo el hecho de que Von der Leyen nombrase un comisario europeo para los asuntos de la vivienda y anunciase el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible en su toma de posesión ya suponía una señal de que algo estaba pasando en la UE; ahora esta ley pretende construir un paraguas para que los gobiernos de los diferentes estados puedan tomar acción. La norma en sí es un reglamento que da a las autoridades mayor seguridad jurídica para restringir el alquiler turístico y la compra de inmuebles no destinados a residencia habitual en las zonas más afectadas por la crisis de vivienda, aunque no regula el alquiler de larga duración. Además, define la ‘zona bajo tensión de vivienda’, que podrá declararse si el precio medio de una casa o piso equivale al menos a ocho veces a la renta disponible per cápita en la zona, si esa proporción aumentó en la última década y si no se prevé que la tensión se alivie en los siguientes tres años. La gran duda es si será efectiva.
«Lo más valioso de la propuesta no es lo que prohíbe sino lo que aclara. Hasta ahora los ayuntamientos que limitaban pisos turísticos o actuaban sobre viviendas vacías lo hacían con principios generales del derecho europeo, y todo acababa en los tribunales. El Reglamento da un procedimiento: cómo se acredita una zona tensionada, qué hay que probar y qué medidas son proporcionadas. Esa seguridad jurídica es real», apunta Francisco Rodríguez, que invita a no lanzar las campanas al vuelo. «No hay que pedirle más de lo que puede dar. Actúa sobre el uso de las viviendas que ya existen, no sobre cuántas hay. Los pisos turísticos son en torno al 1,2% del parque de la UE, aunque en algunos destinos llegan al 20%. Es una herramienta local para problemas locales: puede ayudar en Barcelona, Baleares o Lisboa, pero no cambia el fondo del problema, que es que se construye muy por debajo de la demanda. La propia Comisión calcula que harían falta más de dos millones de viviendas nuevas al año. Eso se resuelve con suelo, licencias más ágiles, financiación y mano de obra, no regulando usos». La ley aún debe pasar por el Parlamento y el Consejo, así que con toda probabilidad sufrirá cambios.
La otra cara de la crisis de vivienda son las consecuencias socioeconómicas que ya son palpables. Un reciente estudio publicado en la revista científica Journal of Maps pone de manifiesto que el sueldo medio en Europa ya no alcanza para comprar una vivienda tipo de 75 metros cuadrados y que casi la mitad de los europeos -un 44%- sólo puede adquirir una casa de menos de 50 metros cuadrados y con una hipoteca a 30 años.
Hay quien cree que la vivienda es uno de los factores -aunque no el único- que se está llevando por delante a la clase media europea. «Yo lo matizaría», indica Francisco Rodríguez. «Por renta se ha estrechado, pero no ha desaparecido. Lo que se ha roto es la trayectoria. Durante décadas la vivienda fue el mecanismo por el que la clase media se consolidaba: entrabas por el salario y te asentabas con el patrimonio. Hoy, un joven con sueldo de clase media no llega a un patrimonio de clase media, y pesa más quién te ayuda con la entrada que lo que ganas. Vamos de una sociedad de asalariados a una de herederos», afirma.
Hay quien cree también que es una de las razones -aunque no la única- que están detrás del auge de los populismos y los movimientos ultra en la región. De nuevo, Rodríguez ve relación, pero matiza. «Adler y Ansell (2020) mostraron que el voto al Brexit y a Le Pen seguía el mapa de los precios de la vivienda, aunque al revés de lo que se piensa: era mayor donde la vivienda valía menos y se revalorizaba menos. O sea, la vivienda genera malestar por dos lados. En los territorios que se quedan atrás, las familias ven su principal activo estancado. En las grandes ciudades, los jóvenes e inquilinos se quedan fuera. Son malestares distintos que llegan a la misma conclusión: que el contrato social ya no se cumple. Y el populismo ofrece culpables fáciles para un problema que es sobre todo de oferta y viene de lejos».
Las consecuencias alcanzan también a la demografía, con el retraso en la edad de emancipación y su impacto en la formación de familias; a la movilidad laboral, porque si los profesionales no pueden vivir donde trabajan, rechazan puestos y eso afecta a la productividad y la competitividad; o al futuro financiero, porque los inquilinos de hoy no pueden ahorrar y se enfrentan a una jubilación sin patrimonio.
En España, para María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, las consecuencias están afectando de lleno al modelo social español. «La edad media de emancipación supera los 30 años, una de las más elevadas de Europa; la natalidad continúa retrasándose y cada vez más jóvenes permanecen en casa de sus padres o recurren a compartir vivienda como única alternativa para independizarse. Además, el 58% de los inquilinos reconoce tener dificultades para afrontar el pago mensual del alquiler y uno de cada cuatro (23%) ha reducido su gasto en alimentación para poder mantener su vivienda. A ello se suma que el 70% de quienes viven de alquiler lo hacen porque no pueden acceder a la compra, no por una elección de estilo de vida. En este contexto, las familias compran cada vez más tarde y el apoyo económico de los padres se ha convertido en un factor decisivo. De hecho, no es casualidad que España haya registrado un récord de transmisiones patrimoniales y herencias, cada vez más utilizadas para ayudar a los jóvenes a reunir la entrada de una vivienda». A estas alturas, la idea de Viena se antoja más utópica que nunca.
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