El debate sobre si la concentración de la propiedad encarece los precios del alquiler ha avanzado en España mucho más deprisa que los datos al respecto. La Ley de Vivienda de 2023 ya trata de forma distinta a los grandes tenedores, los propietarios de más de diez viviendas, o de cinco o más en las zonas tensionadas si su comunidad autónoma así lo decide, y buena parte de la regulación que se discute actualmente en materia de vivienda parece descansar en la idea de que el mercado del alquiler sufre de un problema de falta de competencia entre los millones de oferentes (caseros), que es una fuente importante de crecimiento de los precios en los últimos años. Un análisis reciente de Jorge Galindo publicado por EsadeEcPol pone por primera vez cifras a esa hipótesis con el Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales (IEF) y la Agencia Tributaria, que cruza datos el IRPF con el Catastro y permite tener una imagen muy detallada del mercado del alquiler
El debate sobre si la concentración de la propiedad encarece los precios del alquiler ha avanzado en España mucho más deprisa que los datos al respecto. La Ley de Vivien
El debate sobre si la concentración de la propiedad encarece los precios del alquiler ha avanzado en España mucho más deprisa que los datos al respecto. La Ley de Vivienda de 2023 ya trata de forma distinta a los grandes tenedores, los propietarios de más de diez viviendas, o de cinco o más en las zonas tensionadas si su comunidad autónoma así lo decide, y buena parte de la regulación que se discute actualmente en materia de vivienda parece descansar en la idea de que el mercado del alquiler sufre de un problema de falta de competencia entre los millones de oferentes (caseros), que es una fuente importante de crecimiento de los precios en los últimos años. Un análisis reciente de Jorge Galindo publicado por EsadeEcPol pone por primera vez cifras a esa hipótesis con el Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales (IEF) y la Agencia Tributaria, que cruza datos el IRPF con el Catastro y permite tener una imagen muy detallada del mercado del alquiler
A partir de una muestra de declaraciones fiscales de entre 140.000 y 180.000 viviendas alquiladas como residencia habitual por particulares, que representan a unos 2,3 millones de viviendas en 2023, se compara el alquiler de los caseros con dos o más viviendas en alquiler (multiarrendadores) con lo que cobran los que solo alquilan una (monoarrendadores). El primer hallazgo es que propiedad de las viviendas en alquiler está muy repartida, porque en 2023 el 48,2% de esos pisos pertenecía a hogares que solo alquilaban uno y el 21,9%, a hogares con dos, mientras que los que tenían cinco o más sumaban el 13,1%. Desde 2019 el reparto apenas se ha movido, aunque los multiarrendadores (2 o más viviendas) han pasado del 49,9% al 51,8% del parque.
El alquiler de cada vivienda se mide con la renta declarada en el IRPF, llevada a un año completo e incluye todos los contratos en vigor, también los firmados hace años. Esto es una diferencia crucial respecto a los datos de precios a los que estamos acostumbrados, procedentes en su mayoría de portales inmobiliarios, que reflejan lo que se pide en los contratos nuevos. Por esta razón los datos de precio medio de alquiler son sistemáticamente más bajo respecto a los datos de Idealista. Por ejemplo, en 2023 el alquiler medio fue de 7,4 euros por metro cuadrado al mes en los pisos de caseros con una sola vivienda y de 7,9 en los de multiarrendadores, frente a los 12,1 que reflejaba Idealista en diciembre de ese mismo año. Entre 2019 y 2023 el alquiler por metro cuadrado de los primeros apenas varió, de 88,5 a 88,6 euros por metro cuadrado al año, mientras la de los segundos subía un 4,5%, hasta 94,7.
Sin embargo, que los multiarrendadores cobren más no demuestra nada por sí solo, porque sus pisos pueden estar en zonas más caras, estar mejor equipados o tener contratos más recientes. Para poder distinguir si ambos grupos de caseros realmente fijan precios de forma diferente, el informe compara viviendas parecidas dentro de una misma sección censal, la unidad en la que el INE divide el territorio para sus estadísticas y que agrupa a entre 1.000 y 2.000 habitantes, de modo que comparten barrio, servicios y transporte. Tiene en cuenta también la superficie, la antigüedad del edificio y la del contrato. Lo que queda la diferencia de precio entre ambos grupos, es decir, cuánto más o menos cobra por un piso equivalente que un monoarrendador del mismo barrio.
En 2019 ambos grupos de caseros, una vez se controlaba por las características de sus viviendas, cobraban esencialmente el mismo alquiler, un 0,8% más en el caso de los arrendadores de dos o más vivienda. Sin embargo, esto ha cambiado progresivamente desde 2020, con un 1,7% en 2020, un 3,1% en 2021, un 2,8% en 2022 y un 3,5% en 2023, que sobre un alquiler medio mensual de 700 euros supone unos 25 euros mensuales, 294 al año. El resultado es robusto a diferentes modelizaciones, y refleja una pequeña prima de precio de los caseros más profesionales frente a quienes solo cuentan con una vivienda en alquiler, una cantidad acotada que, aún así, resulta estadísticamente significativa.
Esta diferencia de precios, además, es muy diferente con el tamaño de la cartera de cada casero. En el conjunto del periodo, un hogar con dos viviendas en alquiler cobra un 1,3% más que un monoarrendador por un piso equivalente, uno con tres, un 2%, uno con cuatro, un 3,4% y uno con cinco o más, un 4,5%. El mayor salto, de 1,4 puntos, llega al pasar de tres a cuatro viviendas. Si el cálculo se limita a 2023, todas las diferencias son mayores y la distancia entre los extremos se amplía, del 2,1% con dos viviendas al 7,1% con cinco o más.
La gran pregunta que se deriva de estos resultados es evidente ¿Qué circunstancias o factores son las que permiten a los caseros de varias viviendas cobrar precios ligeramente superiores por viviendas equivalentes? La primera hipótesis es que esa capacidad naciera del poder de mercado de un casero que concentra buena parte de la oferta de una zona, por lo que esta capacidad de fijación de precios debería ser mayor cuando sus pisos están juntos. Sin embargo, el informe apunta en la dirección opuesta, quien tiene todos sus pisos en una misma sección censal cobra un 3,8% menos que un monoarrendador de esa sección, y quien los reparte entre varias, un 3% más, algo que también sucede entre municipios. El informe vincula la capacidad de fijar precios superiores con la forma de gestionar de los propietarios profesionales, que actualiza antes la renta, selecciona al inquilino o negocia con más firmeza, mientras quien solo tiene un piso puede preferir cobrar algo menos a cambio de un inquilino estable.
Esto es consistente con el momento en el que surge esa diferencia de precios, en el momento de renovar el contrato. Mientras está en vigor, normalmente cinco años desde la reforma de 2019, la renta solo puede actualizarse con un índice oficial, así que el precio se fija de nuevo cuando se firma otro. Entonces sube de media un 3,8% en las viviendas de monoarrendadores y un 5,2% en las de multiarrendadores. Si se sigue cada vivienda año a año, descontada la evolución general de los precios, los dos precios avanzan en paralelo antes de la renovación y se separan justo en ella, con un salto del 1,9% en los pisos de monoarrendadores y del 4,2% en los de multiarrendadores.
En conjunto, esta fijación de precios diferenciada entre tipos de arrendadores permite explicar entorno a un 1,5 puntos del crecimiento del alquiler registrado entre 2019 y 2023 que con los datos fiscales asciende a un 8,5%. El resto del alza de precios corresponde a una revalorización general del alquiler, coherente con una oferta que no crece al ritmo de la demanda. Estos resultados permiten mover el foco del debate desde una idea equivocada sobre el poder de mercado de los grandes caseros, hacia una visión más realista que apunta a diferencias de gestión y exposición al riesgo que permiten cobrar una prima de precio acotada a grandes propietarios. Para limitarla, una reconfiguración del beneficio fiscal para alquileres de larga duración orientado a premiar la duración de los contratos puede representar, siempre que no redunde en una caída del beneficio fiscal, una opción fiscalmente razonable y con potencial para reducir ligeramente la presión del precio del alquiler.
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